Полезно
Часто задаваемые вопросы Оценка недвижимости Изменение статуса земледельской земли Страхование Полезные ссылки
Советы
Советы покупателям Советы продавцам
Договора
Для продавцов Для покупателей Предварительный договор

Оценка недвижимости

Экспертные оценки недвижимости обыкновенно используют при принятии инвестиционных решений, покупке-продаже недвижимости, для получения кредита и определения стоимости страхования данного здания. Чаще всего применяются три метода оценки недвижимости: затратный метод, метод сравнения с аналогами на рынке, доходный метод.

Затратный метод

При этом методе исчисляется сколько бы стоило строительство подобного здания по актуальным ценам на использованные материалы и услуги. После этого учитывается амортизация за период существования здания.

Другой важный параметр – рыночная стоимость участка земли, на котором построено здание. Она определяется после сравнения с ценой земли в том же районе из других сделок купли-продажи, за последние несколько месяцев.

Оценка недвижимости по затратному методу получается, как сумма стоимости амортизированного здания и рыночной цены участка земли.

Метод сравнения с аналогами на рынке

Этот метод основан на принципе сравнения, т.е. оцениваемая недвижимость стоит столько, сколько недвижимость с таким же качеством строительства, удобством, функциональностью, расположением, доступом и др. Применим только при наличии информации о сделках с подобной недвижимостью.

Доходный метод

Основная величина, необходимая для вычисления стоимости одного объекта недвижимости по доходному методу – норма капитализации. Она определяется рынком и является индикатором степени развития и ликвидности рынка, а также риска при инвестиции в соответствующий вид недвижимости.

В зависимости от того, используется ли недвижимость собственником или сдается в аренду, могут применяться две техники – прямая капитализация и дисконтирование денежных потоков.

  • Прямая капитализация применяется, когда оценивается недвижимость, используемая собственником. Рассчитывают потенциальные годовые доходы от сдачи недвижимости в аренду. После этого вычитаются расходы, связанные с поддержкой здания и получают потенциальную оперативную прибыль от недвижимости. Эту прибыль капитализируют через норму капитализации для подобного вида недвижимости.

  • Дисконтирование денежных потоков используется как техника для оценки в случае, когда объект оценки – здание, которое предлагает площади в аренду. Обыкновенно делают 10-летние прогнозы о будущей оперативной прибыли от недвижимости. После того как дисконтируют с подходящей нормой капитализации, получается стоимость здания по доходному методу.

Справедливая рыночная стоимость

После того как сделана оценка недвижимости по трем методам, оценщик должен рассчитать справедливую рыночную стоимость недвижимости. Это можно сделать через выбор стоимости, полученной одним из методов, или рассчитав среднюю стоимость от использованных методов оценки.