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Immobilienbewertung

Die Gutachterbewertung der Immobilien wird in der Regel bei Investitionsentscheidungen, beim An- und Verkauf der Immobilie, zur Einräumung eines Kredits und bei der Festlegung des Versicherungswertes eines Gebäudes benutzt. Die drei am häufigsten angewendeten Wertermittlungsverfahren für Immobilien sind: Kostenverfahren, Vergleichswertverfahren und Ertragsverfahren.

Kostenverfahren

Bei diesem Verfahren wird es berechnet, wie viel der Bau eines ähnlichen Gebäudes nach aktuellen Preisen der verwendeten Materialien und der erbrachten Leistungen kosten würde. Danach wird die Abschreibungssumme für den Zeitraum des Bestehens des Gebäudes berechnet.

Der andere wichtige Parameter ist der Marktwert des Grundstücks, worauf das Gebäude aufgebaut wurde. Er wird im Verhältnis zu den Grundstückspreisen bei An- und Verkaufsgeschäften in derselben Region, die in den letzten Monaten dort abgeschlossen wurden, bestimmt.

Die Grundstücksbewertung nach dem Kostenverfahren wird als Summe des Wertes des amortisierten Gebäudes und des Marktwertes des Grundstücks berechnet.

Vergleichswertverfahren

Dieses Verfahren basiert auf dem Prinzip des Vergleichs, d.h. die bewertete Immobilie kostet genauso viel, wie eine Immobilie mit der gleichen Bauqualität, den gleichen Bequemlichkeiten, mit der gleichen Funktionalität und Lage, mit dem gleichen Zugang etc.. Das Verfahren ist nur dann anwendbar, wenn Information über Geschäfte mit ähnlichen Immobilien vorhanden ist.

Ertragsverfahren

Die Hauptgröße zur Wertermittlung einer Immobilie nach dem Ertragsverfahren ist die Norm der Kapitalisierung. Diese wird vom Markt bestimmt und stellt ein Indikator für den Entwicklungsgrad und die Liquidität des Marktes dar, sowie für das Risiko bei der Investition in der jeweiligen Immobilie.

In Abhängigkeit davon, ob die Immobilie vom Eigentümer benutzt oder vermietet wird, können zwei Techniken angeboten werden – der direkten Kapitalisierung und der diskontierten Geldströme.

  • Die direkte Kapitalisierung wird angewendet, wenn es sich bei der Bewertung um eine Immobilie handelt, die von ihren Eigentümern genutzt wird. Es werden die potenziellen Jahreserträge durch die Vermietung der Immobilie ausgerechnet. Danach werden die Kosten abgezogen, die mit der Wartung des Gebäudes verbunden sind und daraus ergibt sich der potenzielle operative Gewinn von der Immobilie. Dieser Gewinn wird durch die Norm der Kapitalisierung für ähnliche Immobilien kapitalisiert.

  • Die diskontierten Geldströme werden als Bewertungstechnik in den Fällen angewendet, wenn es sich bei dem bewerteten Objekt um ein Gebäude mit Mietflächen handelt. In der Regel werden 10-jährige Prognosen für den zukünftigen operativen Gewinn aus der Immobilie gemacht. Nachdem es mit der entsprechenden Norm der Kapitalisierung diskontiert wird, ergibt sich der Gebäudewert nach dem Ertragsverfahren.

Gerechter Marktwert

Nachdem eine Immobilienbewertung nach den drei Verfahren gemacht wurde, sollte der Gutachter den gerechten Marktwert der Immobilie ermitteln. Letzteres kann erfolgen, indem der Wert, berechnet nach einem der Verfahren, gewählt wird, oder indem der durchschnittliche Wert der angewendeten Bewertungsverfahren errechnet wird.